{"id":3285,"date":"2023-09-28T09:16:32","date_gmt":"2023-09-28T13:16:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.biocons.com.py\/V1\/?p=3285"},"modified":"2023-10-03T15:41:54","modified_gmt":"2023-10-03T19:41:54","slug":"tendencias-del-mercado-inmobiliario-en-paraguay-sostenibilidad-o-burbuja-opinion-en-diario-5-dias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.biocons.com.py\/V1\/tendencias-del-mercado-inmobiliario-en-paraguay-sostenibilidad-o-burbuja-opinion-en-diario-5-dias\/","title":{"rendered":"Tendencias del Mercado Inmobiliario en Paraguay: \u00bfSostenibilidad o Burbuja?. opini\u00f3n en diario 5 d\u00edas."},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

El mercado inmobiliario de Paraguay<\/strong>\u00a0contin\u00faa experimentando un crecimiento notorio que atrae tanto a inversores locales como internacionales, y parece estar adentr\u00e1ndose en una nueva fase de desarrollo.\u00a0Datos recientes del Censo de Poblaci\u00f3n y Vivienda de 2022 en Paraguay no solo han ajustado las previsiones de crecimiento<\/strong>\u00a0poblacional a un nivel por debajo del 20%, sino que, de manera contrapuesta, revelan un\u00a0significativo aumento en el n\u00famero de hogares.<\/strong><\/p>\n

Este panorama din\u00e1mico y\u00a0cambiante del mercado inmobiliario paraguayo nos invita a explorar tanto sus desaf\u00edos como sus oportunidades<\/strong>, y a entender el contexto que rodea este florecimiento en el sector de bienes ra\u00edces.<\/p>\n

El crecimiento de la vivienda en los \u00faltimos 20 a\u00f1os.<\/strong><\/h4>\n

Para el CENSO 2002 exist\u00edan 1.098.005 hogares, actualmente las cifras preliminares publicadas del \u00faltimo CENSO 2022 registr\u00f3 1.670.495 hogares,<\/strong> esto indica un aumento del 50% en 20 a\u00f1os, sin embargo, la poblaci\u00f3n en 2002 era de 5.163 millones y en 2022 de 6.109 millones, un poco m\u00e1s del 19%.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Si bien\u00a0el n\u00famero de hogares ha aumentado significativamente en los \u00faltimos a\u00f1os<\/strong>, es importante considerar si este aumento se justifica por cambios en la estructura familiar o si est\u00e1 relacionado con la especulaci\u00f3n inmobiliaria, ya que existen 2.109.864 viviendas, alrededor de 440.000 viviendas vac\u00edas<\/strong> seg\u00fan datos preeliminares.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Los precios por m2 en la actualidad:<\/strong><\/h4>\n

Seg\u00fan publicaci\u00f3n del diario 5d\u00edas sobre\u00a0el an\u00e1lisis de la consultora Moebius.uy sobre el precio de venta por m2 de vivienda nueva, va de 2.000 USD a 1.400 USD el m2,<\/strong>\u00a0en barrios como Mburucuy\u00e1, Las Mercedes, Las Lomas, Villa Morra, Barrio Jara, de Asunci\u00f3n.<\/p>\n

Por otra parte, en el \u00c1rea Metropolitana de Asunci\u00f3n (AMA),\u00a0Luque sigue siendo la ciudad preferida por los inversores, con mayor oferta de vivienda, y los precios rondan entre 800 a 1.200 d\u00f3lares el m2<\/strong>, le sigue la ciudad de Fernando de la Mora y luego Lambar\u00e9.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

El auge inmobiliario en Paraguay\u00a0sigue impulsado en relaci\u00f3n con la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de los pa\u00edses vecinos, como Argentina.<\/strong>\u00a0La devaluaci\u00f3n de la moneda argentina y las pol\u00edticas impositivas restrictivas han llevado a inversores argentinos a buscar oportunidades en el mercado inmobiliario paraguayo. Tambi\u00e9n se\u00a0suman inversores chilenos que ven la oportunidad en Paraguay<\/strong>, ya que el nuevo gobierno de Chile est\u00e1 impulsando obligaciones para el desarrollo de loteamientos o barrios privados que antes no exist\u00edan. Y debemos sumar\u00a0en menor cantidad inversores bolivianos, uruguayos, brasile\u00f1os y peruanos<\/strong>\u00a0al mercado inmobiliario.<\/p>\n

Seg\u00fan Ra\u00fal Constantino presidente de la CAPADEI en entrevista en 1080am, el 75% de los inmuebles en Asunci\u00f3n se compran con el prop\u00f3sito de inversi\u00f3n para alquiler.<\/strong>\u00a0\u00bfRefleja una tradici\u00f3n de inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces en el pa\u00eds o son nuestros vecinos que usan como caja de ahorros?.<\/p>\n

Insuficiente infraestructura p\u00fablica y cr\u00e9ditos.<\/strong><\/h4>\n

El presidente de CAPADEI\u00a0tambi\u00e9n mencion\u00f3 el contraste entre los barrios que prosperan y aquellos que no han tenido \u00e9xito<\/strong>\u00a0en atraer inversores. En particular, cit\u00f3 a Sajonia y San Vicente como ejemplos de \u00e1reas que no han logrado el retorno esperado, pese a esfuerzos de inversionistas, mientras que barrios como Las Mercedes, Barrio Jara, Villa Morra y Molas L\u00f3pez concentran la mayor parte de las inversiones.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Esto\u00a0sugiere una brecha en la distribuci\u00f3n de la inversi\u00f3n, que podr\u00eda abordarse mediante pol\u00edticas de inversiones p\u00fabicas<\/strong>. Si no se est\u00e1n realizando inversiones en infraestructura para respaldar el crecimiento inmobiliario, esto podr\u00eda afectar negativamente la sostenibilidad del mercado.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo podemos saber si existe una inflaci\u00f3n inmobiliaria?<\/strong><\/h4>\n

Determinar si se est\u00e1 viviendo una burbuja inmobiliaria en Paraguay\u00a0requiere una evaluaci\u00f3n cuidadosa de varios factores econ\u00f3micos y del mercado<\/strong>, los precios actuales no se relacionan al ingreso y es una se\u00f1al preocupante, ya que el sueldo m\u00ednimo se sit\u00faa en los de 368 USD muy inferior al precio por m2 antes mencionado.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

La relaci\u00f3n precio-ingreso es una m\u00e9trica crucial en el mercado inmobiliario,<\/strong>\u00a0ya que sirve como indicador de la asequibilidad de la vivienda. Esta relaci\u00f3n se calcula dividiendo el \u00edndice de precios nominales de la vivienda por el ingreso nominal disponible per c\u00e1pita (OCDE, 2023). Al comparar el costo de una propiedad con el ingreso promedio de los compradores potenciales, la relaci\u00f3n precio-ingreso brinda informaci\u00f3n valiosa sobre la accesibilidad de la vivienda para diferentes grupos de ingresos.\u00a0Una proporci\u00f3n m\u00e1s baja significa que la vivienda es m\u00e1s asequible, mientras que una proporci\u00f3n m\u00e1s alta indica que las propiedades pueden estar fuera del alcance de muchas personas.<\/strong><\/p>\n

La relaci\u00f3n precio-alquiler es otra m\u00e9trica crucial en el mercado inmobiliario<\/strong>, ya que proporciona informaci\u00f3n valiosa sobre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Esta relaci\u00f3n se calcula dividiendo el \u00edndice de precios nominales de la vivienda por el \u00edndice de precios de alquiler de la vivienda, teniendo ambos \u00edndices como a\u00f1o base 2015 (OCDE, 2023).<\/p>\n

Recalculando\u2026<\/strong><\/h4>\n
1. Relaci\u00f3n precio\/ingreso:<\/strong><\/h5>\n

Ingreso m\u00ednimo: 368 USD (sueldo m\u00ednimo).
\nPrecio promedio por m2 de vivienda nueva: Entre 1,400 USD y 2,000 USD por metro cuadrado.<\/p>\n

Supongamos un precio promedio de 1,700 USD por metro cuadrado en Asunci\u00f3n. Para una vivienda de 100 metros cuadrados, el precio promedio ser\u00eda de 170,000 USD.<\/p>\n

Relaci\u00f3n precio\/ingreso: 170,000 USD \/ 368 USD = aproximadamente 461 veces el ingreso m\u00ednimo.<\/strong>
\nEsta relaci\u00f3n es\u00a0extremadamente alta y podr\u00eda ser indicativa de una sobrevaloraci\u00f3n<\/strong>\u00a0de las propiedades en relaci\u00f3n con los ingresos.<\/p>\n

2. Crecimiento de precios a lo largo del tiempo:<\/strong><\/h5>\n

Entre el CENSO 2002 y el CENSO 2022, el n\u00famero de hogares aument\u00f3 en un 50%, mientras que la poblaci\u00f3n aument\u00f3 en poco m\u00e1s del 18%. Esto sugiere un\u00a0crecimiento desproporcionado en la oferta de viviendas en relaci\u00f3n con el crecimiento poblacional.<\/strong><\/p>\n

3. Tasas de inter\u00e9s y pr\u00e9stamos hipotecarios:<\/strong><\/h5>\n

Las tasas de inter\u00e9s para los pr\u00e9stamos hipotecarios por\u00a0AFD subi\u00f3 1 punto porcentual las tasas para primera vivienda y 1,5 para Mi Casa en enero del 2023<\/strong>, lo que podr\u00eda afectar la capacidad de las personas para adquirir viviendas.<\/p>\n

4. Participaci\u00f3n de inversores extranjeros:<\/strong><\/h5>\n

Seg\u00fan Ra\u00fal Constantino,\u00a0el 75% de los inmuebles en Asunci\u00f3n se compran con el prop\u00f3sito de inversi\u00f3n para alquiler,<\/strong>\u00a0y se menciona la influencia de inversores argentinos. Esto indica una fuerte presencia de inversores extranjeros en el mercado.<\/p>\n

5. Rentabilidad de alquiler:<\/strong><\/h5>\n

Supongamos un departamento de 1 dormitorio en Asunci\u00f3n el promedio de venta ronda los 60.000 USD y el alquiler ronda los 450 d\u00f3lares mensual, anual ser\u00eda de 5.500 USD.
\nRelaci\u00f3n Precio-Alquiler = 60.000 USD \/ 5.500 USD = 11 veces<\/strong>
\nPodr\u00eda ser una se\u00f1al de sobrevaloraci\u00f3n del mercado indicador de burbuja.<\/strong><\/p>\n

4 de 5 indicadores analizados sugieren una posible burbuja inmobiliaria.<\/strong><\/h4>\n

La alta relaci\u00f3n precio\/ingreso<\/strong>, el crecimiento desproporcionado en la oferta de viviendas en relaci\u00f3n con el crecimiento poblacional, la influencia de inversores extranjeros y un posible\u00a0desequilibrio entre los precios de compra y los ingresos por alquiler son factores preocupantes que deben ser evaluados cuidadosamente por expertos en bienes ra\u00edces y economistas<\/strong>\u00a0para determinar la salud del mercado inmobiliario en el pa\u00eds.<\/p>\n

Una burbuja inmobiliaria podr\u00eda ser una preocupaci\u00f3n si los precios de las viviendas est\u00e1n desconectados de los ingresos de la poblaci\u00f3n, si hay una especulaci\u00f3n excesiva<\/strong>, y si la inversi\u00f3n extranjera es el principal impulsor del mercado sin una demanda s\u00f3lida detr\u00e1s de ella. La falta de inversi\u00f3n en infraestructura y los aumentos de las tasas de inter\u00e9s tambi\u00e9n son factores que pueden influir en la salud del mercado inmobiliario en Paraguay.<\/p>\n

Errores que no debemos cometer:<\/strong><\/h4>\n

En Am\u00e9rica Latina hay varias ciudades que no han aprovechado de manera efectiva las inversiones extranjeras en desarrollo inmobiliario donde\u00a0gobiernos municipales no han invertido lo suficiente en servicios para mejorar el contexto urbano y retener dichas inversiones.<\/strong><\/p>\n

Una planificaci\u00f3n urbana efectiva y la inversi\u00f3n equilibrada en servicios p\u00fablicos<\/strong>\u00a0para aprovechar al m\u00e1ximo las inversiones extranjeras en desarrollo inmobiliario es primordial. Cuando los gobiernos no logran coordinar el crecimiento de la infraestructura con el desarrollo inmobiliario, las ciudades pueden enfrentar problemas graves que afectan la calidad de vida de sus habitantes y su atractivo como destinos para la inversi\u00f3n y el turismo. La planificaci\u00f3n a largo plazo y la atenci\u00f3n a las necesidades de la poblaci\u00f3n local son esenciales para evitar estos problemas en el desarrollo urbano.<\/p>\n

Medidas para prever una posible burbuja inmobiliaria en Paraguay:<\/strong><\/h4>\n
    \n
  1. An\u00e1lisis cuidadoso:<\/strong>\u00a0Es importante estudiar el mercado para entender si los precios de las casas est\u00e1n subiendo de manera razonable o si es especulaci\u00f3n.
    \nSe debe\u00a0establecer un equipo de expertos en bienes ra\u00edces que monitoree regularmente los precios de las propiedades<\/strong>\u00a0y realice estudios de mercado para identificar tendencias preocupantes.<\/li>\n
  2. Control de inversi\u00f3n extranjera:<\/strong>\u00a0Regular la inversi\u00f3n de otros pa\u00edses para evitar que inflen los precios de las casas. Se podr\u00edan imponer l\u00edmites o alg\u00fan impuesto a la cantidad de propiedades que los inversores extranjeros pueden comprar en ciertas \u00e1reas saturadas.<\/li>\n
  3. Inversi\u00f3n en \u00e1reas menos desarrolladas:<\/strong>\u00a0Hacer inversiones p\u00fablicas en lugares que no atraen inversores, para distribuir mejor el crecimiento inmobiliario. Se podr\u00edan ofrecer\u00a0incentivos fiscales o subsidios a desarrolladores e inversores que inviertan en \u00e1reas que necesitan desarrollo<\/strong>, adem\u00e1s del mantenimiento de la infraestructura.<\/li>\n
  4. Seguimiento de precios y salarios:<\/strong>\u00a0Prestar atenci\u00f3n a si los precios de las casas est\u00e1n relacionados con los salarios de la gente, para que las casas sigan siendo asequibles.<\/li>\n
  5. Planificaci\u00f3n urbana inteligente:<\/strong>\u00a0Coordinar el crecimiento de la construcci\u00f3n con mejoras en la infraestructura y servicios p\u00fablicos. Desarrollar y\u00a0modernizar los sistemas de transporte y servicios p\u00fablicos es esencial<\/strong>, y fomentar el desarrollo de\u00a0\u00e1reas verdes y espacios p\u00fablicos en zonas urbanas menos atractivas<\/strong>\u00a0para atraer inversiones y equilibrar la oferta.<\/li>\n
  6. Tasas de inter\u00e9s:<\/strong>\u00a0Observar c\u00f3mo las tasas de inter\u00e9s pueden afectar la capacidad de la gente para comprar casas y tomar medidas en consecuencia.<\/li>\n<\/ol>\n

    La clave para mitigar una posible burbuja inmobiliaria en Paraguay radica en la\u00a0vigilancia constante, la planificaci\u00f3n cuidadosa y la implementaci\u00f3n de pol\u00edticas que promuevan un desarrollo equilibrado y sostenible del mercado inmobiliario<\/strong>, asegurando que la vivienda siga siendo asequible y accesible para la poblaci\u00f3n en general.<\/p>\n

    Arq. Nicol\u00e1s Morales Saravia<\/strong><\/a>
    \nArquitecto y Docente FADA UNA
    \nMagister en E.S.U.
    \nEspecializado Arquitectura y Medio Ambiente (USAL) \/ PyGBC
    \nEspecializado en Patolog\u00edas (A.M. ar)
    \nMiembro del Colegio de Arquitectos
    \n    @bioconsarquitectos<\/a><\/p>\n

    Fuentes consultadas:<\/strong><\/p>\n

    https:\/\/www.infocasas.com.py\/venta\/departamentos\/asuncion\/1-dormitorio
    \nhttps:\/\/www.spotblue.com\/es\/wiki\/real-estate-pricing\/
    \nhttps:\/\/www.ine.gov.py\/censo2022\/documentos\/Revista_Censo%202022.pdf
    \nhttps:\/\/www.5dias.com.py\/real-estate\/los-barrios-villa-morra-carmelitas-y-las-lomas-tienen-el-m2-mas-cotizado-de-asuncion<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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